Simulador de Financiamento Imobiliário — SAC e PRICE lado a lado
Compare SAC e PRICE no mesmo cenário. Veja qual sistema paga menos juros e compartilhe a simulação.
O financiamento imobiliário no Brasil opera principalmente por dois sistemas: SAC (Sistema de Amortização Constante) e PRICE (Tabela Price ou Sistema Francês de Amortização). A diferença entre os dois pode representar centenas de milhares de reais ao longo de 30 anos de contrato.
No SAC, a amortização mensal é constante — você quita o mesmo valor de principal todo mês. Os juros caem progressivamente porque incidem sobre um saldo devedor que diminui de forma acelerada. A parcela começa mais alta e cai até o final do contrato.
No PRICE, a parcela é fixa durante todo o contrato. Nos primeiros anos, a maior parte da parcela é composta por juros; a amortização do principal cresce gradualmente. Facilita o planejamento mensal, mas resulta em mais juros pagos no total.
Esta calculadora calcula os dois sistemas simultaneamente com a taxa que você informar, seguindo a metodologia do Sistema Financeiro Nacional. Compare, exporte a tabela completa em CSV e compartilhe o cenário com quem precisar.
Quando escolher SAC: se sua renda permite pagar a parcela inicial mais alta e você quer pagar menos juros no total. Em financiamentos de 20 a 35 anos, a economia pode superar R$ 100.000 comparado ao PRICE.
Quando escolher PRICE: se você precisa de previsibilidade total no orçamento mensal ou se a parcela inicial do SAC comprometeria mais de 30% da sua renda. A parcela fixa facilita o planejamento familiar de longo prazo.
O que esta calculadora não inclui: seguros obrigatórios MIP e DFI, IOF, tarifas bancárias, variação da TR ou IPCA e o Custo Efetivo Total (CET) completo. Para o CET real, use a calculadora de CET após simular aqui.
Os custos de aquisição variam por estado e cidade. No Rio de Janeiro, por exemplo, o ITBI é de 3% sobre o valor do imóvel — use a calculadora de ITBI RJ para incluir esse custo no planejamento. Em São Paulo, o ITBI também é de 3% com regras específicas para SFH — veja na calculadora de ITBI SP. Para calcular os custos totais da compra, use o simulador de escritura e registro.
Perguntas frequentes
Qual a diferença entre SAC e PRICE?
No PRICE a parcela é fixa do início ao fim; no SAC a amortização do principal é constante e os juros caem com o saldo, então a prestação começa mais alta e termina menor. Em prazos longos o SAC costuma gerar menos juros totais; o PRICE facilita o orçamento mensal previsível.
Como usar esta simulação antes de ir ao banco?
Informe valor do imóvel, entrada, prazo e taxa anual de referência. Compare SAC e PRICE lado a lado, exporte o CSV da tabela mensal e valide o CET na calculadora de custo efetivo total. A proposta formal do banco pode incluir seguros, tarifas e IOF não modelados aqui.
Quanto preciso de entrada para financiar um imóvel no Brasil?
Os bancos exigem em geral entrada mínima de 20% do valor do imóvel para financiamento pelo SBPE. No programa Minha Casa Minha Vida, o percentual pode ser menor conforme a faixa de renda. O FGTS pode complementar a entrada se o comprador tiver 3 ou mais anos de carteira assinada.
O FGTS pode ser usado no financiamento imobiliário?
Como funciona a amortização no sistema SAC?
No SAC (Sistema de Amortização Constante), o valor amortizado do principal é igual em todas as parcelas. Como os juros incidem sobre o saldo devedor, que cai a cada mês, as parcelas diminuem ao longo do tempo. A primeira parcela é mais alta que no PRICE, mas o total de juros pagos ao fim do contrato costuma ser menor.
Qual taxa de juros usar na simulação?
Use a taxa do contrato informada pelo banco. Como referência, as taxas de financiamento imobiliário no Brasil em 2026 variam em torno de 10% a 12% ao ano nos bancos públicos (linha SBPE) e 11% a 14% ao ano nos bancos privados, sem contar seguros e tarifas. Sempre peça a proposta formal com o CET (Custo Efetivo Total) antes de assinar.
Qual é o prazo máximo de financiamento imobiliário no Brasil?
O prazo máximo para financiamento pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação) é de 420 meses (35 anos). Para imóveis acima do teto do SFH — atualmente R$ 2,25 milhões (Resolução CMN 5.255/2025) — o financiamento entra no crédito imobiliário livre, com prazo e condições definidos pelo banco.