Entenda seu financiamento antes de falar com o banco
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Como funciona o financiamento imobiliário no Brasil
O que é financiamento imobiliário
O financiamento imobiliário é um empréstimo de longo prazo concedido por bancos e instituições financeiras para a compra de imóveis residenciais ou comerciais. O comprador paga uma entrada (geralmente entre 20% e 30% do valor) e financia o restante em parcelas mensais por até 35 anos. O imóvel fica alienado fiduciariamente ao banco até a quitação total do contrato.
No Brasil, os financiamentos habitacionais seguem as regras do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) — para imóveis até R$ 2.250.000 — ou do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), para valores acima desse teto. No SFH, a taxa de juros máxima é de 12% ao ano e é possível usar o saldo do FGTS como entrada ou para amortização antecipada.
SAC ou PRICE — qual escolher?
O Sistema de Amortização Constante (SAC) e a Tabela Price são os dois sistemas de amortização mais usados no Brasil. No SAC, a parcela começa mais alta e cai todo mês — você paga menos juros no total. Na Tabela Price, a parcela é fixa durante todo o contrato — mais previsibilidade, mais juros no longo prazo.
Em um financiamento de R$ 280.000 por 30 anos a 10,75% ao ano, a diferença entre os dois sistemas pode superar R$ 190.000 em juros totais. Use o simulador acima para comparar com os seus valores reais antes de assinar qualquer contrato.
O que verificar antes de ir ao banco
Antes de solicitar um financiamento, simule diferentes cenários: compare o impacto de aumentar a entrada em R$ 20.000, testando prazos de 20, 25 e 30 anos, e verificando a diferença entre SAC e PRICE com a taxa do banco. Leve a simulação impressa ou compartilhada para a reunião — isso mostra que você entende os números e facilita a negociação da taxa.
Verifique também o Custo Efetivo Total (CET) — não apenas a taxa nominal. O CET inclui seguros obrigatórios (MIP e DFI), IOF e tarifas bancárias, e é sempre maior que a taxa anunciada. Use a calculadora de CET para estimar o custo real antes de assinar.
Quanto custa comprar um imóvel além do financiamento
O financiamento cobre apenas o valor do imóvel menos a entrada. Mas a compra envolve custos adicionais que precisam ser pagos à vista antes da escritura: ITBI (2% a 3% do valor do imóvel, dependendo da cidade), escritura e registro em cartório (aproximadamente 1% a 2%), e eventuais taxas de avaliação do banco. Em um imóvel de R$ 500.000, esses custos podem somar entre R$ 15.000 e R$ 25.000 — valores que precisam estar disponíveis além da entrada.
Use a calculadora de ITBI para estimar o imposto na sua cidade e a calculadora de escritura e registro para os custos de cartório antes de fechar negócio.