Calculadora de ITBI — 26 cidades e base correta | CasaCalc
Calcule o ITBI com alíquotas e bases corretas em 26 capitais. Links oficiais, resumo por cidade e simulação na hora. Sem cadastro.
Simulação educativa. Os resultados são estimativas; taxas e regras reais variam. Não substitui banco, prefeitura ou assessor. Metodologia e limitações · Última revisão: maio/2026.
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A base de cálculo e as regras do ITBI variam por município e podem mudar com legislação local. Use o valor de compra e o valor venal informados na simulação e confirme a alíquota e o procedimento no portal da prefeitura do seu município antes de pagar a guia.
Como funciona
O ITBI é o imposto municipal que incide sobre a aquisição onerosa de imóveis urbanos no Brasil, regulado pelo Código Tributário Nacional e pelas leis orgânicas de cada prefeitura. O funcionamento prático exige apurar a base (maior entre valor de compra e valor venal), multiplicar pela alíquota local e recolher a guia antes do registro no Cartório de Registro de Imóveis. Como exemplo numérico, um apartamento de R$ 500.000 em São Paulo com alíquota de 3% gera ITBI de R$ 15.000, somando-se a ele taxas cartoriais estimadas por esta ferramenta e pela calculadora de escritura do site. Dica importante: confira sempre a tabela de valor venal divulgada pela Secretaria da Fazenda municipal e compare com anúncios em portais como ZAP ou Viva Real para evitar arbitragem de base. Fontes oficiais: portais das prefeituras, Receita Federal apenas para orientação geral tributária, e o Conselho Nacional de Justiça para custas judiciais quando couber. Para fechar o custo total da compra, abra também a calculadora de escritura e registro e a calculadora de ganho de capital se for revender o bem com lucro futuro.
Perguntas frequentes
O que é o ITBI?▼
O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é tributo municipal previsto no Código Tributário Nacional (art. 156, II) e legislações municipais locais, incidente sobre a transmissão onerosa de imóveis urbanos entre vivos. O contribuinte principal é o comprador, que deve recolher a guia antes do registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis competente. As alíquotas médias no Brasil ficam entre 2% e 3% sobre a base de cálculo, variando por cidade; em São Paulo a alíquota padrão costuma ser 3% para operações urbanas correntes, o que significa R$ 15.000 de ITBI em uma compra declarada de R$ 500.000 quando não há benefícios específicos. Já o ITCMD incide sobre heranças e doações e é estadual, com regras distintas. Próximo passo: emitir DAMSP ou guia municipal equivalente e protocolar comprovante junto ao cartório para concluir o registro.
Quem paga o ITBI, comprador ou vendedor?▼
O comprador é o responsável legal pelo pagamento do ITBI na aquisição onerosa de imóvel urbano, conforme praxe dos municípios brasileiros e orientações das prefeituras e secretarias da fazenda local. A lei municipal pode prever solidariedade ou possibilidade de retenção, mas na negociação residencial padrão o custo é budgetado pelo adquirente já na proposta de compra. Exceções surgem quando contrato expresso prevê rateio ou quando incorporadora absorve o tributo em lançamento na planta, situação que deve constar por escrito para evitar litígio. Guarde nota fiscal de serviço do corretor, comprovante de ITBI e escritura registrada para declarar ao Imposto de Renda na posição de novo titular. Antes de assinar, peça ao cartório o cálculo oficial de emolumentos somado ao ITBI para fechar o caixa necessário no fechamento.
Qual a base de cálculo do ITBI?▼
A base de cálculo do ITBI é, em regra, o maior entre o valor de transação declarado na escritura pública e o valor venal do imóvel fixado ou aceito pela prefeitura, conforme tabela de referência municipal atualizada anualmente. Quando o preço contratual está muito abaixo do mercado, a Secretaria da Fazenda pode lançar valor arbitrado com fundamento em estudo de referência de valores de imóveis similares, o que aumenta o imposto devido. O STJ consolidou entendimento de que o município pode usar o valor venal predial como piso de arrecadação para proteger a base tributável, desde que respeitados contraditório e ampla defesa. Exemplo: venda declarada de R$ 480.000 com venal de R$ 520.000 gera base de R$ 520.000. Próximo passo: solicitar certidão de valor venal antes da assinatura e alinhar preço com o corretor para não surpreender o comprador na guia.
ITBI e ITCMD sao a mesma coisa?▼
O ITBI e o ITCMD não são o mesmo imposto: o primeiro incide sobre compra e venda de imóvel entre vivos na esfera municipal, enquanto o ITCMD (ou ITCD) recai sobre transmissão causa mortis ou doação, sendo arrecadado pelo estado do domicílio do bem ou do transmitente conforme legislação estadual. Cada um possui fato gerador, alíquota, isenções e contabilização diferentes no planejamento patrimonial. Confundir os dois gera erro de orçamento em inventário ou holding familiar. Para compra residencial comum na praça, concentre-se no ITBI municipal e nas taxas cartorárias federais correlatas. Se estiver planejando sucessão, consulte contador para ITCMD em separado.