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Ganho de capital na venda do imóvel — IR 2026 | CasaCalc

Simule IR sobre ganho de capital com faixas progressivas e isenção legal. Não substitui contador; traz ordem de grandeza. Sem cadastro.

Simulação educativa. Os resultados são estimativas; taxas e regras reais variam. Não substitui banco, prefeitura ou assessor. Metodologia e limitações · Última revisão: maio/2026.

Condições de isenção

Como funciona

O ganho de capital na venda de imóvel é a diferença positiva entre o preço de venda e o custo fiscal de aquisição, conceito central da Lei 7.713/88 e das instruções normativas editadas pela Receita Federal. O funcionamento do cálculo soma custos dedutíveis (ITBI da compra, corretagem e benfeitorias) e aplica alíquotas progressivas sobre o lucro apurado. Como exemplo numérico completo, imagine compra por R$ 600.000 e venda por R$ 900.000 sem outras deduções: o ganho é R$ 300.000, sujeito à faixa inicial de 15%, gerando imposto aproximado de R$ 45.000 antes de benefícios específicos. Dica importante: se o imóvel é único e a venda é até R$ 440.000 sem outra alienação em cinco anos, a isenção pode zerar o imposto, mas ainda é obrigatório informar a operação no IRPF. Fontes: Receita Federal (programa GCAP e perguntas frequentes sobre ganho de capital), Lei 7.713/88 e Instruções Normativas aplicáveis ao IRPF; esta calculadora apenas resume a lógica matemática para apoio educativo.

Perguntas frequentes

Quando a venda de imóvel é isenta de IR?▼
A legislação brasileira prevê três benefícios frequentemente citados na prática tributária com orientação da Receita Federal. O primeiro é a isenção integral para venda do único imóvel residencial até R$ 440.000, desde que o contribuinte não tenha vendido outro imóvel nos últimos cinco anos corridos e o bem tenha sido anotado como único na declaração de IR. O segundo é o reinvestimento total do valor da venda em outro imóvel residencial situado no Brasil em até 180 dias da primeira transação, hipótese em que o ganho pode ser diferido ou compensado conforme requisitos do programa GCAP. O terceiro refere-se a imóveis adquiridos antes de 1969 ou a situações específicas de atualização de valor de bem antigo rural, que exigem documentação histórica e análise individualizada por contador habilitado, pois envolvem normas complementares e decisões administrativas. Próximo passo: importar dados no GCAP e protocolar DARF código 4600 quando houver imposto devido.
Como pagar o DARF do ganho de capital?▼
O pagamento do imposto sobre ganho de capital na venda de imóvel por pessoa física ocorre via DARF com código de receita 4600, com vencimento até o último dia útil do mês subsequente à alienação, conforme calendário adotado pela Receita Federal do Brasil. O cálculo oficial deve ser elaborado no programa GCAP (Ganho de Capital), disponível no site gov.br/receitafederal, onde você informa valores de aquisição, comprovantes de benfeitorias dedutíveis, custos de corretagem e dados da compradora. Guarde o número do documento de arrecadação para cruzar com a declaração anual de IRPF. Em vendas acima de limites ou com reinvestimento, o GCAP gera memória de cálculo que reduz autuações futuras. Próximo passo: arquivar notas fiscais de reforma e escrituras por pelo menos cinco anos.
O que é ganho de capital?▼
Ganho de capital é o lucro tributável obtido quando o valor de alienação de um bem imóvel excede o custo de aquisição comprovado, após deduções legais permitidas. Na prática brasileira, a Receita Federal aplica alíquotas progressivas que começam em 15% para ganhos até R$ 5 milhões e chegam a 22,5% para a parcela acima de R$ 30 milhões, conforme tabela legal vigente em 2026. O cálculo considera corretagem, ITBI pago na compra e benfeitorias úteis incorporadas ao patrimônio. Não confunda ganho de capital com lucro presumido de empresa; aqui trata-se de pessoa física na venda de bem permanente. Próximo passo: reunir escritura de compra, matrícula atualizada e extratos bancários da venda antes de abrir o GCAP.
Reforma no imóvel pode ser deduzida do ganho de capital?▼
Sim, gastos com benfeitorias que aumentem o valor do imóvel podem integrar o custo de aquisição para fins de ganho de capital, desde que comprovados com notas fiscais eletrônicas, contratos registrados e recibos em nome do proprietário vendedor. Reformas estruturais, ampliações e acabamentos que agreguem valor de mercado costumam ser aceitas pela fiscalização quando documentadas. Despesas pessoais ou simples manutenção corrente não aumentam o custo. Um exemplo: R$ 80.000 em reforma comprovada reduzem em R$ 80.000 a base de ganho na venda. Próximo passo: digitalizar todas as notas e anexar ao processo digital do GCAP para evitar glosa.

Próximos passos