ITBI SP 2026 — 3%, base no maior valor + SFH | CasaCalc
ITBI em SP: 3% com base no maior entre transação e valor venal de referência. SFH com alíquota reduzida na parte financiada. Guia DAMSP. Sem cadastro.
O ITBI em São Paulo (SP) é calculado com alíquota de 3% sobre o maior valor entre o preço de venda e o valor venal definido pela prefeitura. O maior mercado imobiliário do Brasil, com mais de 12 milhões de habitantes e metro quadrado médio acima de R$ 10.000 em bairros nobres como Jardins e Itaim Bibi. Para imóveis financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), consulte a prefeitura de São Paulo sobre possível alíquota reduzida para aquisição do primeiro imóvel residencial.
A base de cálculo e as regras do ITBI variam por município e podem mudar com legislação local. Confirme a alíquota e o procedimento no portal da prefeitura de São Paulo antes de pagar a guia.
Exemplo prático em São Paulo
Lucas compra 60 m² em Vila Olímpia por R$ 580.000. Com 3% (Lei nº 11.154/1991), o ITBI é R$ 17.400. A base será o maior entre o valor declarado e o Valor Venal de Referência da SMF. Na prática: emita a guia em itbi.prefeitura.sp.gov.br antes do cartório.
Valores ilustrativos com base em preços de referência de mercado. O ITBI real depende da avaliação da prefeitura local.
Base legal — ITBI em São Paulo/SP
- Alíquota de 3% — Transmissão onerosa — regra geral (demais transmissões)
Fonte: Lei nº 11.154/1991, Art. 10, II (redação Lei nº 16.098/2014) — Ver lei oficial → - Alíquota de 0.5% — Parcela financiada pelo SFH/PAR/HIS ou consórcio — sobre valor financiado até R$ 100.000,00, em imóveis até R$ 600.000,00
Fonte: Lei nº 11.154/1991, Art. 10, I, "a" (redação Lei nº 17.719/2021) — Ver lei oficial → - Alíquota de 3% — Parcela restante do valor do imóvel enquadrado no SFH/PAR/HIS ou consórcio (após R$ 100.000,00 financiados)
Fonte: Lei nº 11.154/1991, Art. 10, I, "b" (redação Lei nº 16.098/2014) — Ver lei oficial →
Para fins de lançamento do Imposto, a base de cálculo é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, assim considerado o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado.
Artigo / base: Lei nº 11.154/1991, Art. 7º (redação Lei nº 14.256/2006)
São Paulo adota o valor venal como base de cálculo do ITBI (Art. 7º, Lei 11.154/1991). A SMF orienta que prevalece o maior valor entre o declarado e o Valor Venal de Referência (VVR) (FAQ SMF, item 25). O contribuinte pode requerer avaliação especial se discordar do valor calculado, nos termos do Art. 7º-B da mesma lei.
Como pagar o ITBI em São Paulo
Art. 12 – Ressalvado o disposto nos artigos seguintes, o imposto será pago antes de se efetivar o ato ou contrato sobre o qual incide, se por instrumento público e, no prazo de 10 (dez) dias de sua data, se por instrumento particular.
Escritura pública (instrumento público): pagamento antes de se efetivar o ato ou contrato (Art. 12). Instrumento particular: no prazo de 10 (dez) dias da data do ato ou contrato (Art. 12). Arrematação, adjudicação ou remição: no prazo de 15 (quinze) dias desses atos, antes da assinatura da respectiva carta, mesmo que esta não seja extraída (Art. 13). Transmissão por termo judicial: no prazo de 10 (dez) dias, contados do trânsito em julgado da sentença ou da data da homologação de seu cálculo, o que primeiro ocorrer (Art. 14).
Emitir guia no portal oficial →
Parcelamento disponível
Solicitar parcelamento →Em regra, o ITBI em São Paulo NÃO pode ser parcelado. Parcelamento disponível apenas para débitos apurados em auto de infração fiscal não inscrito em Dívida Ativa, via PAT.
Portal PAT — Parcelamento Administrativo Tributário (apenas para autos de infração)
Atenção ao prazo
Multa moratória: 0,33% ao dia sobre o valor do imposto, até o limite de 20%, desde que não iniciado procedimento fiscal (Art. 16, I). Juros: taxa SELIC acumulada mensalmente, mais 1% no mês do pagamento (Art. 16, III, redação Lei 18.095/2024). Débito apurado pela fiscalização: multa de 50% do imposto devido (Art. 16, II).
Lei nº 11.154/1991, Art. 16 (redação Lei nº 14.256/2006 e Lei nº 18.095/2024)Isenções de ITBI em São Paulo
Primeira aquisição financiada pelo Fundo Municipal de Habitação (COHAB)
Art. 19 - Fica isento do Imposto sobre Transmissão Intervivos a Qualquer Título, por ato Oneroso, de Bens Imóveis, por Natureza ou Acessão Física - ITBI-IV, o ato transmitido relativo à primeira aquisição de unidades habitacionais financiadas de conformidade com o disposto na presente lei.
Base legal: Lei nº 11.632/1994, Art. 19Alíquota reduzida — SFH/PAR/HIS e consórcios
Transmissões enquadradas no SFH, PAR, HIS ou consórcios para imóveis até R$ 600.000,00 têm alíquota de 0,5% sobre a parcela financiada (até R$ 100.000,00) e 3% sobre o restante.
Base legal: Lei nº 11.154/1991, Art. 10, I (redação Lei nº 17.719/2021)Outras isenções e incentivos
Consulte a lista completa de isenções e benefícios fiscais do ITBI em São Paulo no portal oficial.
Cartórios de Registro de Imóveis em São Paulo
1º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo
1ª CircunscriçãoRua Tabatinguera, 140, Loja 1, Liberdade — CEP 01020-000(11) 3291-6455Fonte: CNJ / Corregedoria oficial →2º Oficial de Registro de Imóveis da Capital
2ª CircunscriçãoRua Vitorino Carmilo, 576, Santa Cecília — CEP 01153-000(11) 3660-4992Fonte: CNJ / Corregedoria oficial →3º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo
3ª CircunscriçãoRua Jacareí, 23, Bela Vista — CEP 01319-040(11) 3292-2180Fonte: CNJ / Corregedoria oficial →4º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo
4ª CircunscriçãoAlameda Vicente Pinzon, 173, 11º Andar, Vila Olímpia — CEP 04547-130(11) 3054-5655Fonte: CNJ / Corregedoria oficial →
Mercado imobiliário em São Paulo
Preço médio do m² (referência de anúncios)
R$ 11.900,00 / m²
Fonte: FipeZap — Informe de Dezembro/2025 | Índice FipeZap Venda Residencial · Referência: 2025-12 · Abrir informe oficial →
Estimativa de ITBI para imóvel típico
Premissas: imóvel de 65 m² ao preço médio de anúncios (R$ 11.900,00 por m²) e alíquota municipal de referência de 3% (valor usado na calculadora desta página; regras específicas podem alterar a alíquota efetiva).
- Valor estimado do imóvel (anúncio × área): R$ 773.500,00
- ITBI estimado (3% sobre esse valor): R$ 23.205,00
Estimativa ilustrativa com base em preço médio de anúncios. O ITBI real incide sobre a base definida na legislação municipal (em geral, o maior entre valor de transação e valor venal / arbitragem fiscal), não sobre anúncios.
O FipeZap reflete preços de anúncios de imóveis à venda, e não necessariamente preços de transações efetivamente fechadas. A base de cálculo real do ITBI em São Paulo segue a legislação municipal e a avaliação/homologação fiscal (incluindo o VVR quando aplicável), e não o valor médio de anúncios do FipeZap.
Contato da Prefeitura — ITBI São Paulo
Rua Líbero Badaró, 190, Centro, São Paulo/SP — CEP 01008-000
Dados conforme portal SMF em 21/05/2026. Confirme canais atuais antes de comparecer.
Perguntas sobre ITBI em São Paulo
A Prefeitura de São Paulo calculou o ITBI acima do valor que paguei pelo imóvel. O que posso fazer?▼
Posso parcelar o ITBI em São Paulo?▼
Sobre os dados desta página
- Verificado em: 2026-05-21
- Próxima revisão prevista: 2026-11-21
- Fonte principal: legislação municipal oficial →
- Verificado por: Pesquisa documental CasaCalc — 21/05/2026
Confirme sempre as informações no portal oficial da prefeitura antes de fechar negócio. Alíquotas e legislação podem ser alteradas por lei municipal a qualquer momento.
Como funciona
O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) em São Paulo-SP incide sobre toda transferência onerosa de imóveis urbanos. A alíquota municipal é de 3%, aplicada sobre o maior valor entre o preço declarado na escritura e o valor venal estipulado pela Prefeitura de São Paulo. O pagamento deve ser feito antes da lavratura da escritura em cartório — sem o comprovante quitado, o cartório não lavra o documento. Para emitir a guia de pagamento do ITBI em São Paulo, acesse o portal da Prefeitura de São Paulo ou compareça pessoalmente ao setor de tributos imobiliários. O maior mercado imobiliário do Brasil, com mais de 12 milhões de habitantes e metro quadrado médio acima de R$ 10.000 em bairros nobres como Jardins e Itaim Bibi. Em financiamentos pelo SFH, parte do valor pode ter alíquota reduzida — verifique com a prefeitura de São Paulo. Planeje o ITBI como parte do custo total da compra: em um imóvel de R$ 500.000 em São Paulo, o imposto será de R$ 15.000,00. Guarde o comprovante de pagamento — ele é documento obrigatório no processo de registro do imóvel.