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CET habitacional: MIP, DFI, IOF e tarifas | CasaCalc

Monte o CET aproximado somando juros, seguros MIP/DFI, IOF e tarifas diluídas no prazo. Compare com a taxa nominal do banco. Sem cadastro.

Simulação educativa. Os resultados são estimativas; taxas e regras reais variam. Não substitui banco, prefeitura ou assessor. Metodologia e limitações · Última revisão: maio/2026.

Encargos adicionais

Como funciona

O CET é o parâmetro oficial de transparência do crédito imobiliário no Brasil, regulado pelo Banco Central do Brasil para evitar que taxas aparentemente baixas escondam custos extras. O funcionamento desta calculadora replica a lógica simplificada: soma parcelas com juros, seguros MIP e DFI informados, tarifas diluídas no prazo e IOF percentual sobre o principal para chegar a uma taxa mensal equivalente e depois anualizada. Exemplo numérico: financiamento de R$ 250.000 em 360 meses com taxa nominal de 10,75% ao ano, seguros de R$ 70 mensais combinados e IOF de 0,38% sobre o principal acrescenta cerca de 0,4 ponto percentual ao CET anual em relação à taxa pura. Dica importante: negocie redução de tarifas e avalie portabilidade futura usando o mesmo método CET. Fonte normativa: site bcb.gov.br na seção de supervisão de crédito ao consumidor.

Perguntas frequentes

O que é CET?▼
O CET (Custo Efetivo Total) é o indicador percentual anual e mensal que mostra quanto o consumidor paga de fato pelo crédito imobiliário, incluindo juros contratados, tarifas de abertura, registro, avaliação, IOF e seguros obrigatórios MIP e DFI exigidos pelo Banco Central do Brasil. Ele foi criado para traduzir em um único número comparável todas as cobranças embutidas na operação. Em uma proposta com taxa nominal de 10,75% ao ano, o CET anualizado pode superar 11,5% ao ano quando seguros e tarifas pesam. Próximo passo: pedir ao gerente o quadro resumo com CET mensal e anual antes de assinar.
Por que o CET é maior que a taxa nominal?▼
A taxa nominal divulgada em propaganda refere-se apenas aos juros remuneratórios do mutuário, enquanto o CET soma também prêmios de seguro habitacional, taxas cartoriais repassadas, IOF financiado e tarifas bancárias. Cada real pago além dos juros aumenta o custo efetivo. Por exemplo, adicionar R$ 6.000 de despesas bancárias em um financiamento de R$ 240.000 representa 2,5 pontos percentuais extras amortizados ao longo do contrato. O Banco Central do Brasil publica metodologia padronizada para o cálculo do CET, o que permite confrontar simulações da Caixa, Banco do Brasil e bancos privados em pé de igualdade. Próximo passo: simular na calculadora quanto cada item acrescenta ao CET e negociar isenções permitidas.
Como comparar financiamentos pelo CET?▼
Solicite a cada banco — Caixa, Banco do Brasil, Itaú, Bradesco, Santander ou credenciados — o mesmo conjunto de dados: valor financiado, prazo, sistema SAC ou PRICE, seguros e tarifas. Compare sempre o CET anualizado; a proposta com menor CET é a mais barata no agregado, mesmo que a taxa nominal pareça maior em outra linha. Guarde os PDFs das simulações para registrar eventuais divergências na contratação. Próximo passo: usar esta calculadora para reproduzir o CET divulgado e validar se bate com a planilha oficial.
O banco e obrigado a informar o CET?▼
Sim. A Resolução CMN e as normas editadas pelo Banco Central do Brasil obrigam as instituições financeiras a entregar o CET ao consumidor antes da contratação de crédito imobiliário, juntamente com simulação clara dos fluxos de caixa. Se o banco recusar, protocolize reclamação no canal “Fale conosco” do BC. O descumprimento pode gerar sanções administrativas à instituição. O Código de Defesa do Consumidor reforça o direito à informação clara sobre o custo total do financiamento habitacional, inclusive em correspondentes bancários credenciados. Próximo passo: exigir demonstrativo em PDF assinado digitalmente pelo gerente.

Próximos passos