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ROI imobiliário: caixa próprio e financiamento | CasaCalc

Some compra, reforma, aluguel, vacância e despesa para ver ROI patrimonial e de caixa. Sem cadastro.

Simulação educativa. Os resultados são estimativas; taxas e regras reais variam. Não substitui banco, prefeitura ou assessor. Metodologia e limitações · Última revisão: maio/2026.

Como funciona

O ROI imobiliário mede o retorno total de um imóvel alugado e vendido depois de um horizonte definido, incluindo compra, custos de entrada, reformas, fluxo de aluguel e preço de saída. O funcionamento desta calculadora soma receitas, subtrai investimento inicial e apresenta ROI acumulado, ROI anualizado e payback aproximado em anos. Exemplo numérico completo: investimento total de R$ 500.000, aluguel de R$ 2.000 por mês durante 120 meses gera R$ 240.000 de receita, e uma venda por R$ 700.000 adiciona R$ 200.000 de ganho de capital bruto, totalizando R$ 440.000 de retorno antes de impostos, ou 88% acumulado. Dica importante: desconte IR sobre aluguel e ganho de capital calculados na Receita Federal para não superestimar o lucro líquido. Fontes: Banco Central para benchmarks, Receita Federal para tributação e tabela de depreciação econômica usada por analistas de mercado.

Perguntas frequentes

O que é ROI imobiliário?▼
ROI imobiliário é o percentual que mede quanto cada real investido retornou após somar aluguéis recebidos e ganho de capital líquido na venda, dividindo pelo capital total aplicado na compra, taxas e reformas. Em São Paulo ou Brasília, investidores costumam comparar ROI de 8% a 15% ao ano em operações bem alavancadas, mas o número sozinho não diz respeito ao risco de vacância ou à tributação. No Brasil, o cálculo deve considerar ITBI, comissão de corretagem e IR sobre aluguel via carnê-leão. Próximo passo: usar esta calculadora com valores reais de contrato e depois contrastar com o CDI divulgado pelo Banco Central na mesma janela de tempo.
Como calcular o retorno de um imovel?▼
Some todas as entradas de caixa (aluguel mensal multiplicado pelos meses detidos mais o valor líquido da venda) e subtraia o capital inicial mais custos de aquisição e reformas; em seguida divida pelo investimento total para achar o ROI percentual. Exemplo: comprou por R$ 400.000, gastou R$ 30.000 em obra, recebeu R$ 120.000 de aluguel em dez anos e vendeu por R$ 650.000; o retorno bruto é R$ 340.000 sobre R$ 430.000 investidos, cerca de 79% em dez anos antes de impostos. A calculadora automatiza essa conta e ainda annualiza o resultado. Próximo passo: lançar o IR devido no GCAP e no carnê-leão para chegar ao ROI líquido real.
Qual ROI e considerado bom para imovel?▼
Um ROI líquido acima do CDI médio do período — em 2026 a referência de mercado costuma orbitar dois dígitos ao ano no Brasil — já indica que o imóvel superou renda fixa básica, mas exige comparar risco: vacância, reforma estrutural e litígio condominial podem consumir anos de ganho. Fundos imobiliários na B3 têm liquidez diária, enquanto o imóvel físico demora meses para vender. Portanto, “bom ROI” no mercado brasileiro combina retorno absoluto, previsibilidade de caixa e baixa intervenção operacional. Próximo passo: simular cenário pessimista com 10% de vacância e manutenção de 1,5% ao ano sobre o valor do imóvel.
Como o ROI imobiliario se compara ao Tesouro Direto?▼
O Tesouro Selic ou IPCA+ oferecem marcação diária e resgate em D+1 na conta corrente, enquanto o imóvel físico tranca capital e cobra IR apenas na venda, mas paga IPTU, condomínio e corretagem na liquidação. Em números ilustrativos, um tesouro IPCA+ real a 6% ao ano líquido pode perder para um imóvel com ROI bruto de 10% ao ano, porém o imóvel exige gestão ativa. Use o ROI anualizado desta página e compare com a taxa ex-ante divulgada pelo Tesouro no site do Banco Central. Próximo passo: diversificar parte do patrimônio em renda fixa para cobrir reserva de emergência antes de alocar tudo em tijolo.

Próximos passos