FII vs imóvel físico: renda e liquidez | CasaCalc
Compare renda líquida de fundo imobiliário com aluguel de imóvel físico usando premissas editáveis. Cenário ilustrativo. Sem cadastro.
Simulação educativa. Os resultados são estimativas; taxas e regras reais variam. Não substitui banco, prefeitura ou assessor. Metodologia e limitações · Última revisão: maio/2026.
Como funciona
A comparação entre FII e imóvel físico traduz duas estratégias de renda imobiliária no Brasil: renda passiva via bolsa com gestão terceirizada versus controle direto do ativo com aluguel residencial. O funcionamento desta ferramenta projeta patrimônio e renda mensal em cada cenário, permitindo reinvestir dividendos automaticamente no FII. Exemplo numérico: R$ 300.000 iniciais, dividend yield de 0,80% ao mês no FII, aluguel líquido de 0,40% ao mês no imóvel físico, valorização de 5% ao ano no imóvel e 10 anos de prazo mostram diferença clara entre acumular cotas e acumular tijolo com renda. Dica importante: considere custos de corretagem na venda do imóvel e o IR de 20% na venda de cotas para comparar cenários líquidos. Fontes: CVM para regras de FII, Banco Central para taxa de juros de referência e Lei 8.245/91 para aluguel urbano; aprofunde com a calculadora de rentabilidade do aluguel.
Perguntas frequentes
O que sao FIIs?▼
FIIs (Fundos de Investimento Imobiliário) são veículos coletivos negociados na B3 que aplicam recursos em empreendimentos imobiliários ou recebíveis do setor, permitindo ao investidor comprar frações a partir de poucos reais. Cada fundo possui regulamento aprovado pela CVM, política de dividendos mensais ou trimestrais e gestão profissional remunerada. Em 2026, a classe ultrapassa centenas de tickers listados, com segmentos como tijolo, papel ou híbridos. Próximo passo: ler o fato relevante e a última assembleia no site da B3 antes de escolher o ticker.
FII paga IR?▼
Os dividendos distribuídos por FIIs enquadrados na legislação específica costumam ser isentos de IR para pessoa física residente no Brasil, o que aumenta o fluxo líquido comparado ao aluguel direto tributado pelo carnê-leão. Já o ganho de capital na venda de cotas na bolsa é tributado em 20% sobre o lucro apurado, conforme regras da Receita Federal para renda variável. Portanto, o investidor deve separar fluxo mensal isento de eventual lucro na alienação. Próximo passo: manter notas de corretagem em arquivo para calcular preço médio.
Como comprar FII pela primeira vez?▼
Abra conta em corretora brasileira registrada na CVM, envie documentos pelo app, transfira reais via TED ou Pix e ative o home broker. Pesquise o ticker desejado na B3, verifique preço de compra, volume diário e spread; envie ordem limitada para evitar surpresas. O primeiro investimento costuma ocorrer no mesmo dia útil após aprovação de cadastro. Antes de comprar, leia o formulário de informações complementares do fundo no site da administradora e confira concentração de inquilinos e indexadores de aluguel. Próximo passo: reservar ao menos R$ 50 para testar ordem mínima e entender taxas da corretora.
FII e mais seguro que imovel fisico?▼
FIIs oferecem diversificação em vários ativos e liquidez em pregão, mas estão sujeitos à oscilação da bolsa e à qualidade da gestão; imóvel físico concentra risco em um endereço, exige manutenção e demora para vender, porém dá controle direto sobre reformas e escolha de inquilino. Não existe segurança absoluta: crises de juros no Banco Central derrubam preço de cota, enquanto vacância prolongada derruba yield do apartamento. Próximo passo: usar esta calculadora com premissas conservadoras de 5% de valorização anual para o imóvel e dividend yield realista para o fundo.