Rentabilidade do aluguel: yield anual do imóvel | CasaCalc
Divida renda anual de aluguel pelo valor do imóvel para ver yield com campos de vacância e condomínio. Sem cadastro.
Simulação educativa. Os resultados são estimativas; taxas e regras reais variam. Não substitui banco, prefeitura ou assessor. Metodologia e limitações · Última revisão: maio/2026.
Como funciona
A rentabilidade do aluguel mede o retorno anual líquido do imóvel alugado dividido pelo valor patrimonial investido, descontando IPTU, condomínio, vacância e IR conforme parâmetros informados. O funcionamento replica o método usado por analistas de mercado imobiliário brasileiro: calcula receita anual, aplica perdas por meses vazios, subtrai despesas obrigatórias e incide a alíquota de IR escolhida para achar a rentabilidade líquida. Exemplo numérico: imóvel de R$ 600.000 alugado por R$ 3.000, com 8% de vacância, IPTU de R$ 4.800 ao ano, condomínio de R$ 400 mensal pago pelo proprietário e IR de 27,5% gera rentabilidade líquida próxima de 3,2% ao ano antes de valorização. Dica importante: compare sempre com o CDI e a poupança divulgados pelo Banco Central; se o resultado líquido ficar abaixo do CDI por vários anos, avalie vender ou trocar o ativo. Para reajustes contratuais, use também a calculadora de reajuste de aluguel e, se quiser comparar com bolsa, a comparação FII versus imóvel físico.
Perguntas frequentes
Vale mais a pena alugar ou vender o imóvel?▼
Alugar entrega fluxo mensal em reais e mantém o ativo exposto à valorização de longo prazo, enquanto vender converte patrimônio em liquidez imediata para quitar dívidas ou reinvestir em outro projeto. Em mercados brasileiros com yield bruto de 4% a 6% ao ano e valorização média histórica próxima da inflação medida pelo IPCA, manter alugado costuma pagar o financiamento enquanto o preço sobe. Já vender faz sentido quando o custo de oportunidade supera o retorno líquido ou quando há necessidade de caixa para saúde, educação ou novo negócio. Próximo passo: simular os dois cenários nesta calculadora e comparar rentabilidade líquida com o CDI divulgado pelo Banco Central.
O que é taxa de vacância?▼
Taxa de vacância mede quantos meses por ano o imóvel fica sem inquilino; 8% significa cerca de um mês sem receita. Em capitais como Belo Horizonte ou Curitiba, condomínios competidos podem operar com vacância de 5%, enquanto imóveis mal localizados chegam a 20%. A vacância reduz diretamente o numerador da rentabilidade porque IPTU e condomínio continuam saindo do bolso do proprietário. Por isso, imobiliárias profissionais incluem provisão de 30 dias em todo orçamento de investidor. Próximo passo: cadastrar o imóvel em dois portais diferentes e medir tempo médio de locação na região.
Como declarar renda de aluguel no IR?▼
O locador pessoa física deve recolher mensalmente o carnê-leão da Receita Federal com código compatível ao rendimento recebido de outra pessoa física, até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento. Depois, importe esses valores na declaração anual de IRPF para evitar divergência de malha. Se houver despesas dedutíveis legais, guarde comprovantes em PDF. Multa por atraso pode chegar a 20% do imposto devido mais juros Selic. Próximo passo: abrir conta no e-CAC e programar lembrete automático no calendário.
Qual a alíquota de IR sobre aluguel recebido?▼
O aluguel entra na base do IRPF progressivo mensal, com faixas que começam isentas até aproximadamente R$ 2.428 em 2026 e chegam a 27,5% na parcela superior, conforme tabela oficial da Receita Federal. Na prática, um aluguel de R$ 4.000 somado a salários pode ficar na faixa efetiva de 15% a 22,5%. A calculadora aplica a tabela simplificada deste site apenas para fins educativos. Se o imóvel estiver alugado por pessoa jurídica com retenção na fonte de 11,5% ou 27,5%, o crédito deve ser abatido no carnê-leão para evitar bitributação indevida. Próximo passo: somar outros rendimentos tributáveis antes de assumir a alíquota marginal mostrada aqui.