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Laudêmio: marinha 5%, Casa Santa e particular | CasaCalc

Calcule laudêmio em terreno de marinha (5%), Casa Santa do RJ (2,5%) ou particular com alíquota informada. Lei federal e hábito local. Sem cadastro.

Simulação educativa. Os resultados são estimativas; taxas e regras reais variam. Não substitui banco, prefeitura ou assessor. Metodologia e limitações · Última revisão: maio/2026.

Como funciona

O simulador de laudêmio estima o tributo ou encargo incidente sobre a fração de valor atribuível ao terreno, conforme o tipo de domínio selecionado, percentual do terreno no preço total e alíquota aplicável à hipótese informada. Em terrenos de marinha, a referência usual segue percentual padronizado sobre a parcela do solo; em situações particulares ou especiais, você pode ajustar a alíquota contratual ou regulamentar que melhor reflita o caso concreto. Exemplo numérico: apartamento de R$ 2.000.000 com 35% do valor atribuído ao solo e alíquota de 5% sobre essa parcela gera laudêmio indicativo de R$ 35.000 antes de custas cartorárias. O resultado apresenta base de cálculo separada, valor final do laudêmio e observação sobre quem costuma arcar com o pagamento na prática de mercado entre comprador e vendedor. Como a incidência real depende de matrícula, cadeia dominial, títulos antigos e eventual convenção com titulares públicos ou privados, o número obtido aqui é meramente orientativo para planejamento antes da escritura e da due diligence jurídica. Use a simulação para montar uma planilha de custos totais da transação junto com ITBI, registro e honorários, negociando repasse de encargos de forma transparente e evitando surpresas no fechamento quando o cartório ou a financeira solicitar comprovação específica sobre o direito aplicável ao solo subjacente do imóvel edificado.

Perguntas frequentes

O que é laudêmio?▼
Laudêmio é contraprestação paga ao titular do domínio direto do solo — em geral a União em terrenos de marinha ou antigos sesmarias — quando há transferência onerosa de edificação construída sobre a área. O percentual aplicável costuma oscilar entre 2,5% e 5% sobre a parcela do valor atribuída ao terreno, conforme contrato de aforamento ou legislação específica. No Rio de Janeiro, operações na orla frequentemente acionam a cláusula de Casa Santa com alíquota própria. O recolhimento costuma ser exigido na lavratura da escritura ou no registro da matrícula, junto com guias da Secretaria do Patrimônio da União. Próximo passo: pedir certidão da Secretaria do Patrimônio da União antes de assinar compromisso.
Quais imóveis pagam laudêmio?▼
Edificações em terrenos de marinha, faixa de segurança e alguns lotes com superfície onerosa celebrada com a União pagam laudêmio quando há cessão ou primeira alienação. Imóveis totalmente particulares com domínio pleno raramente pagam, salvo convenção urbana específica. Incorporadoras na orla costumam repassar cláusula ao comprador na minuta. Estados litorâneos como Rio de Janeiro, Espírito Santo e Bahia concentram a maior parte dos casos com cláusulas de foro ou aforamento ainda ativas. Próximo passo: ler matrícula completa, especialmente averbações anteriores a 1990.
Como saber se meu imóvel tem laudêmio?▼
Solicite ao cartório de registro de imóveis cópia integral da matrícula e procure averbações que mencionem “aforamento”, “foro”, “marinha” ou “SPU”. A Secretaria do Patrimônio da União mantém portal de consulta para empreendimentos sob gestão federal. Engenheiros e advogados imobiliários mapeiam risco laudemial em due diligence. Se o lote foi desmembrado de gleba maior, peça ao cartório o memorial descritivo georreferenciado para confirmar se ainda há encargo residual com a União. Próximo passo: incluir cláusula de saneamento no contrato particular se houver dúvida.
O laudêmio pode ser negociado?▼
A obrigação legal de recolher o laudêmio é do titular dominial, mas comprador e vendedor negociam quem desembolsa no ato da escritura, anotando no contrato para evitar execução futura. O percentual em si não é mercado livre: segue tabela contratual com a União ou Município. Em leilões judiciais o edital já informa se o arrematante assume encargos laudemiais pendentes, o que altera o lance mínimo inteligente. Quando a União exige recolhimento direto via guia SPU, o cartório só registra a transmissão após apresentação do comprovante quitado. Próximo passo: simular aqui o valor e reservar cheque na assinatura.

Próximos passos